Реконструкция объектов
Поясним: на данный момент мы не предоставляем услугу по комплексному документарному, юридическому, организационно-техническому и другому сопровождению проектов реконструкции / нового строительства в Москве - это отдельная услуга по развитию объектов, участков, территорий, реализуемая как самостоятельно их собственниками, так и специализированными компаниями, в частности службами технического заказчика девелопера проекта. Как ранее отмечали, на данном этапе мы занимаемся только легализацией самостроев / самовольной реконструкции в Москве. Плюс оформляем в собственность уже обустроенные дополнительные площади с последующей их легализацией. С изложенной ниже деятельностью (сопровождение процессов реконструкции в Москве) лишь соприкасаемся - об этом коротко далее по тексту статьи.
Суть и смысл данного материала сводится к формированию у вас (если вы ранее не сталкивались с реконструкцией или строительством в Москве) первичного, обобщённого представления о том, что и как, примерно, нужно делать в соответствии с действующим законодательством, если вы планируете (ещё не начали, а только думаете) провести реконструкцию принадлежащего вам объекта недвижимости в Москве (увеличить площади, функционально перестроить здание/помещение, капитально модернизировать и т.д.), дабы не попасть в ситуацию самостроя - не прибегать к нашим услугам, а изначально всё сделать правильно, как бы это не казалось сложно, рискованно, дорого, долго и т.д., ибо не все самострои можно легализовать. Иногда это просто финансово не целесоообразно, а порой и технически невозможно сделать, если допущены грубейшие нарушения градостроительных норм и требований Москвы. Для тех же заказчиков, кто уже произвёл самовольную реконструкцию или новое строительство объекта без разрешения, эта информация будет лишь к размышлению как нужно было изначально сделать. Тем не менее, в вашей ситуации, в большинстве случаев можно найти решение, если она не совсем запущена. Об этом можете прочитать в других разделах сайта - "Легализация самостроя". Итак:
Реконструкция зданий, строений, помещений - распространённый способ увеличения эксплуатируемых площадей объекта. Вся суть реконструкции сводится к тому, что фактически сохраняя существующее здание, производятся внутренние и/или внешние его изменения - увеличиваются площадь, высота, пространство, меняется архитектурный облик, иногда, периметр пятна застройки, вносятся изменения в конструктивные решения, инженерные системы и т.д. В большинстве случаев реконструкция здания выполняется в виде надстройки (увеличение этажности), пристройки (изменение пятна застройки), обустройства антресоли или антресольного этажа (увеличение площади внутри периметра здания/помещения, без изменения его внешних габаритов), переоборудования чердака, мансарды, внутреннего пространства кровли, техэтажа, подвала (углубление или вырытие), техподполья под те или иные цели, застройка террасы, использование архитектурных особенностей здания - формирование дополнительных площадей за счёт перепада этажности, ниш, выступов, части якобы эксплуатируемой кровли (по документам это не всегда так) и т.д.
Главное: прежде чем приступать к любой реконструкции объекта недвижимости рассмотрите сначала возможность получения соответствующего разрешения на проведение намеченных работ, то есть изучите, что нужно сделать, чтобы оформить всю необходимую документацию на реконструкцию здания / помещения, начиная с земли (позволяют ли параметры земельного участка и территории, на которой расположен ваш объект, проводить планируемую реконструкцию), завершая вводом объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией всех изменений по нему и по участку в Росреестре, ДГИ и т.д. Ещё раз повторимся, мы не являемся специалистами по прохождению официального регламента реконструкции объектов недвижимости Москвы. Ниже приводим основные, примерные его этапы только лишь для того, чтобы вы понимали с чем именно придётся иметь дело. Порядок, специфику, последовательность прохождения указанных этапов уточняйте у профильных специалистов, хорошо разбирающихся в прохождении градостроительных регламентов Москвы при реконструкции / новом строительстве. Рекомендовать кого-либо не можем.
Основные этапы
1. Тщательно подготовьтесь – необходимо ясно понимать, что вы хотите сделать и что для этого нужно, допустима ли такая реконструкция с точки зрения действующего законодательства, разрешат ли её провести профильные городские структуры, ибо по ряду объектов, территорий, районов Москвы есть существенные ограничения на выполнение тех или иных видов работ не только из-за изменения "архитектурного облика города", но и нагрузок на сети (инженерные, транспортные, коммуникационные), планов развития территории, инфраструструктуры, транспорта, городской среды в целом и т.д. Все эти факторы нужно заранее учитывать и просчитывать.
2. Любая реконструкция в Москве начинается с земли и заканчивается землёй, к сожалению, не все это понимают. Смотрят, прежде всего, на возможность улучшения функционала здания/помещения с увеличением площадей объекта, не учитывая ограничений по земельному участку - где он расположен, с чем граничит, специфика и плотность застройки района, территории, квартала, где и как проходят подземные сети, коммуникации, линии УДС (с ними не редко возникают сложности), инфраструктурная, транспортная, инженерная составляющие и т.д. Земля под реконструируемым объектом должна быть либо в аренде, либо в собственности. Обязательно в документах по земле должна быть предусмотрена возможность проведения реконструкции здания в соответствии с целевым назначением земельного участка. В противном случае нужно будет менять вид разрешённого использования участка. Вместе с этим определяются превышены или нет предельные параметры его застройки и т.д. На период проведения реконструкции объекта с городом подписывается краткосрочный договор аренды земельного участка со специальными условиями или заключается соответствующее соглашение, если земля в собственности.
3. Получаете ГПЗУ, при необходимости, утверждаете ТЭПы (технико экономические показатели) объекта. Проходите другие процедурные вопросы.
4. Разрабатываете и утверждаете проектно-техническую документацию на реконструкцию здания. Возможно, понадобятся определённые согласования (МКА практически всегда и другие), справки, заключения – ситуационно, не во всех случаях.
5. Если площадь реконструкции до 1.500 кв.м., то экспертиза проектной документации не требуется, если площадь больше, то требуется - проходите экспертизу.
6. Получаете разрешение на реконструкцию здания. Это основной документ, позволяющий проводить работы на объекте. Если его нет - у вас самострой со всеми вытекающими последствиями (урегулированием этих вопросов, как раз, мы и занимаемся). Поэтому всё вышеизложенное должно быть нацелено на получение данного разрешения. Кстати, именно по его наличию или отсутствию город определяет является ли объект самовольной реконструкцией / самостроем или же не является - всё это легко проверяется и выясняется. Даже если такой объект полностью оформлен в собственность, что не редкость для Москвы. Нет разрешения - самострой / самовольная реконструкция.
7. Далее выполняете строительно-монтажные работы. По некоторым видам работ оформляются специальные допуски, открываются ордера - в основном это делают подрядчики. Как ранее указывали, на этот период с вами подписывается краткосрочный договор аренды земельного участка с повышенной ставкой арендной платы, дабы не затягивали период производства строительно-монтажных работ на объекте.
8. Завершили работы, оформляете ЗОС - заключение о соответствии проекта фактическому состоянию. Получаете разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вводите его в эксплуатацию, подписываете соответствующий акт. Одновременно с этим готовите технических план здания для внесения последующих изменений в Росреестре.
9. Вносите изменения в Росреестре, получаете новую выписку ЕГРН на реконструированное здание / помещение. При необходимости, корректируете инвентаризационно-техническую документацию в БТИ, если там есть архив объекта. Правда сейчас не во всех случаях это нужно делать, только если вам понадобится этот архив в ходе эксплуатации здания (помещения) или если он (архив) был там ранее сформирован.
10. Переоформляете в ДГИ договор аренды земельного участка с краткосрочного в период выполнения работ на долгосрочный под эксплуатацию реконструированного здания. Вносите сведения об этом в ЕГРН Росреестра.
Сроки
Срок оформления разрешительной документации (пункты 2 - 6) длится, примерно, 8-12 месяцев. Период выполнения строительно-монтажных работ (пункт 7) везде индивидуален. Не редко работы ведутся параллельно с процессом оформления разрешительной документации, что, кстати, влечёт за собой определённые риски и последствия - не рекомендуем так поступать, ибо не факт, что в итоге вам разрешат построить именно то, что вы изначально спланировали. В ходе оформления разрешительной документации возможно уменьшение или корректировка площадей, изменение архитектруного облика объекта и других его параметров от изначально запроектированых. Если всё это не переделать, столкнётесь с проблемой самовольной реконструкции объекта даже при наличии разрешения на её проведение, ибо то, что построили (реконструировали) не будет соответствовать тому, что в итоге разрешили городские структуры. Поэтому лучше приступать к работам после получения разрешения на их проведение (пункт 6). Срок ввода в эксплуатацию с фиксацией всех изменений (пункты 8 - 10) длится около 4 - 6 месяцев. Таким образом, при надлежащем финансировании, общий срок оформления всей документации, без периода производства строительно-монтажных работ, в среднем составляет 1,5 года, иногда чуть меньше, иногда дольше. Везде по-разному.
Чем можем помочь
Как ранее пояснили, по сути вышесказанного - ни чем :) Мы можем быть полезны только в двух случаях: когда вы изучив всю ситуацию по земле и по объекту ясно понимаете, что не можете или не хотите по тем или иным причинам получать разрешение на реконструкцию здания / помещения (проходить весь вышеизложенный регламент), либо наверняка знаете, что разрешение точно не получите, а работы на объекте либо уже ведёте, либо давно выполнили, или же, получив разрешение на реконструкцию объекта (пункт 6), по каким-то причинам построили больше площадей, чем вам разрешил город, тогда имеет смысл обратиться к нам, ибо такой объект подлежит оформлению в собственность и легализации как самовольно реконструированный через МГК / ГЗК г. Москвы с оплатой штрафа с бюджет города и т.д. Здесь мы можем быть полезны, если удастся сформировать нужные условия законного прохождения всех этапов такой легализации. Всё это заранее предметно изучается, сообщается заказчику до начала каких-либо процедур по легализации объекта. Вслепую и на неопределённый результат - мы не работаем. Стараемся всё проработать заранее - максимально, на сколько это возможно, но как и в любом строительстве, некоторые риски выявляются уже в ходе реализации проекта, приходится их ситуационно нивелировать. Важно понимать, что легализация самостроя по сути своей, в некотором смысле, это обратный процесс вышеизложенного регламента реконструкции здания. Когда приходится не проектно-техническую документацию постоянно корректировать под градостроительные требования Москвы в ходе оформления разрешения на реконструкцию объекта, что намного проще, немного дольше, но дешевле (если соглашаться на малое), а капитально реконструированный объект с уже построенными площадями и минимальным пакетом документов "протаскивать" через градостроительный регламент сохранения объекта в таком виде как есть с оплатой штрафа в бюджет города и последующими процедурными процессами - подход кардинально другой. Отсюда формируется стоимость, риски и принципиальная возможность реализации такого проекта, о чём подробнее можете прочитать в других разделах данного сайта или обратиться к нам за консультацией.
+7 965 371 77 65 WhatsApp +7 985 851 74 92 Telegram dpns@mail.ru